土地をお探しの方
現在の希望条件を見直す必要があるのではないでしょうか？予算と希望の物件のずれを修正出来ればより現実的になってきます。でもそういっても妥協出来ないんですよね～と思う方も多いかと思いますのでここでは参考にして下さい。
例えば４０坪の土地を駅１０分以内に探したいとすると、まずチラシなりインターネットなりと情報を集めるわけですが中々希望通りの土地がありません。あっても地形の形が悪かったり予算が合わなかったりという具合だと思います。（実際には更地での土地売りが少ないのですが。）予算の面からみてみると坪７０万円で希望したいといった場合４０×７０＝２８００万円が予算です。近隣の土地の相場（実買価格は８５万円としたら）では３４００万円で売買されていれば２，８００万円での購入は難しいということになります。予算を上げるか相場が下がるのを待つしかないでしょう。又ここでこの地域の１２５㎡（３７．８１坪）の建売住宅の価格をチェックしてみると駅１０分以内では４６８０万円、１７分では３９８０万円とした場合、その金額から１２００万円引くと３４８０万円と２７８０万円になります。この金額が建売の土地値と考えてよいでしょう。２８００万円で購入可能な土地は１７分になってしまいます。土地のみを探す場合には建売での価格を参考にしなければなりません。というのはこのケースではもし１０分以内で建売住宅の価格が４６８０万円で売買されている場合は２８００万円で土地が出た場合は業者が先に買い取ってしまうという場合が考えられます。実際には３４８０万円では業者は買取しません。３４８０万円－４００万円以上でないと業者も手がでない物件になります。微妙なところが３，０８０万円の場合です。ということは希望地域での土地の価格は建売住宅－１２００万円－４００万円が最低の価格になると思って良いでしょう。例では３，０８０万円以下では購入出来ないことになります。建売の価格はチェックしなくてはなりません。
予算と価格と相場のバランス
土地の広さと容積率の関係
土地の大きさにも関係してくるのですが、例えばお隣同士で３０坪の敷地を持っているAさんと６０坪を持っているBさんとでは土地の坪単価が違ってきます。（実際の売買に於いて）公示価格・路線価格は同じです。実際の売買に於いては３０坪の方が一般的には土地単価は高くなります。（土地の大きさが混在している地域）これも実買価格で決まるのですがAさん宅が９０万円×３０坪で２７００万円に対して、Bさん宅も同じ９０万円としたら５４００万円になってしまいます。この地域が容積率８０％だとするとBさん宅は９０万円の二割以上下がります。７２万円×６０坪＝４３２０万円前後になってしまいます。容積率１００％の地域ですとこの６０坪は分割することが出来ますので坪７２万円より高くなります、分割すればAさん宅と同じと考えてよいでしょう。このように容積率の関係によっても地価に影響してきます。
建売価格 － １６００万円 ＝ 購入最低価格
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なぜ３０坪の土地がないのか？
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分割出来る土地はやはり業者が買い取るケースが多いからです。
土地の最低敷地面積と容積率の関係を表にまとめておきます。
| 容積率８０％ | 最低敷地面積 | １２５㎡ |
| 容積率１００％ | 最低敷地面積 | １００㎡ |
（注意）横浜市の場合特例があり
容積率８０％の地域で２２５㎡の土地はの１２５㎡と１００㎡に分割可能
容積率１００％の地域で１８０㎡の土地は１００㎡と８０㎡に分割可能
業者の買取が原因か！？
新築をお探しの方
地域限定(学区の関係）で物件を探している場合は中々見つからないのが現状です。より希望の見直しが必要になります。もしくは長期で探されるか、長期の場合はその間に希望の物件を見逃している場合が多いいようです。ついより良い物件を求めてしまいがちになってしまいます。
| ★ | 希望条件 | 順位 |
|---|---|---|
| 1 | 予算（いくらまで可能か） | 1 |
| 2 | 地域（限定or他地域も可） | 2 |
| 3 | 日当り（南道路限定か？） | 4 |
| 4 | 駅までの距離（徒歩何分以内か？） | 3 |
| 5 | 風通し（隣地との距離） | |
| 6 | 家族の希望は？ | |
| 7 | 土地の広さ（何坪が希望か？） | |
| 8 | 建物（3LDKor4LDK）又は仕様 | 5 |
| 9 | 車庫（２台必要か？） | |
| 10 | その他の条件 |
希望の条件に順位を付けて上位５項目の条件で希望の物件が過去にも現在にも無い場合は条件の項目を一つ減らすのがよいでしょう。
希望条件にあった物件を見に行く。予算は絶対条件ですので無視出来ないのですが、それ以外での希望条件9項目が揃っている物件があるかどうか確かめてみると良いでしょう。そしてその価格は現在ではいくらで販売しているのか又は物件が無い場合想定していくらになるのかも知っておくと方向が決めやすいでしょう。
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条件を１項目づつ減らす
価格のチェック
| 希望物件が無いと思っている方はここでストップしてます。 |
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それでも無い場合１予算の見直し
お客様の希望の物件は条件全部が満たされなくても、ある程度納得出来る物件は必ずあります。見逃していることもありますので、もう一度整理して考えてみるとよいでしょう。新たな希望条件も出てきますし、今ままでこだわっていた条件が無くなったりと時期・状況によって変化してきますので、物件を見に行く時にはこの辺を考えながら見に行ってはいかがでしょうか？もちろんご案内アドバイスもさせて頂ければと当社では思っております。